Bossviet chuyên thi công Xây Nhà Phần Thô tại TPHCM

Xây nhà phần thô là giai đoạn cực kỳ quan trọng trong quá trình xây dựng một ngôi nhà. Đặc biệt tại TP.HCM – nơi đất chật người đông, nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng tăng cao – việc lựa chọn đúng nhà thầu và hiểu rõ quy trình xây dựng phần thô sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí, kiểm soát tiến độ và đảm bảo chất lượng công trình.

1. Xây nhà phần thô là gì?

Phần thô là phần nền móng và kết cấu chịu lực của ngôi nhà, gồm:

• Móng (móng đơn, móng băng, móng cọc)

• Dầm, cột, sàn bê tông cốt thép

• Tường xây thô, cầu thang (không hoàn thiện bậc)

• Hệ thống điện nước âm tường (ống chờ)

• Chống thấm sàn mái, sàn vệ sinh…

Phần thô giống như bộ khung xương nâng đỡ toàn bộ ngôi nhà. Nếu phần này thi công sai kỹ thuật sẽ dẫn đến hàng loạt hệ lụy nghiêm trọng sau này như: nứt tường, lún móng, thấm dột…

2. Quy trình xây nhà phần thô

Phần thô là giai đoạn quan trọng nhất trong toàn bộ quy trình xây dựng nhà ở. Đây chính là “bộ khung” quyết định độ bền vững, an toàn và tuổi thọ của công trình. Dưới đây là quy trình thi công phần thô chuẩn, được nhiều nhà thầu uy tín tại TP.HCM và các đô thị lớn áp dụng.

2.1. Chuẩn bị mặt bằng và định vị công trình

Trước khi bắt đầu xây dựng, việc chuẩn bị mặt bằng là bước khởi đầu không thể thiếu, đảm bảo công trình được triển khai chính xác, an toàn và đúng tiến độ.

Các công việc chính bao gồm:

• Dọn dẹp mặt bằng thi công: Thu gom rác thải, vật liệu cũ, dỡ bỏ nhà hoặc công trình cũ nếu có.

• San lấp mặt bằng: Tạo mặt phẳng ổn định, đảm bảo cao độ theo bản vẽ thiết kế, giúp móng và kết cấu phía trên được cân bằng.

• Vận chuyển xà bần, đất thừa ra khỏi công trình, giữ khu vực thi công sạch sẽ, thuận tiện cho máy móc ra vào.

• Định vị tim móng và trục công trình: Dùng máy toàn đạc hoặc máy thủy bình để xác định chính xác vị trí tim móng, ranh giới lô đất, cao độ nền so với mốc chuẩn.

• Lắp đặt hàng rào, biển báo công trình, điện – nước tạm, đảm bảo an toàn lao động và quản lý khu vực thi công.

2.2. Thi công móng

Móng là phần chịu toàn bộ tải trọng của ngôi nhà, truyền lực xuống nền đất. Tùy loại công trình, điều kiện địa chất và thiết kế, có thể chọn móng đơn, móng băng, móng cọc hoặc móng bè.

Các bước thi công móng gồm:

• Đào móng đúng kích thước và độ sâu theo bản vẽ thiết kế.

• Làm phẳng đáy hố móng, đổ bê tông lót móng (mác 100) để tạo bề mặt sạch, phẳng, tránh mất nước xi măng.

• Gia công và lắp đặt cốt thép móng đúng chủng loại, khoảng cách, đường kính. Mọi mối nối phải đảm bảo chiều dài neo và được buộc chặt bằng dây thép.

• Lắp dựng coppha móng (ván khuôn) chắc chắn, đảm bảo đúng hình dạng và kích thước.

• Đổ bê tông móng: Dùng bê tông tươi trộn máy hoặc xe bồn, đổ liên tục, không ngắt quãng để tránh mạch ngừng.

• Bảo dưỡng bê tông: Giữ ẩm liên tục trong 7 ngày để bê tông đạt cường độ tốt nhất.

Sau khi hoàn thành, tiến hành kiểm tra cao độ, độ phẳng và nghiệm thu móng trước khi thi công các cấu kiện tiếp theo.

2.3. Thi công cột, dầm và sàn

Khi phần móng đã đạt yêu cầu kỹ thuật, công trình bước sang giai đoạn thi công khung chịu lực chính – gồm cột, dầm và sàn.

Quy trình thực hiện:

• Lắp dựng cốt thép cột, dầm và sàn theo bản vẽ kết cấu. Cần chú ý neo nối đúng kỹ thuật để đảm bảo truyền lực tốt.

• Lắp coppha (ván khuôn): Phải cố định chắc chắn, kiểm tra độ thẳng đứng, không bị hở mạch để tránh rò rỉ bê tông.

• Đổ bê tông cột, dầm, sàn: Thực hiện theo từng tầng, đảm bảo đúng mác bê tông và chiều dày thiết kế.

• Đầm dùi kỹ trong quá trình đổ bê tông để loại bỏ bọt khí, tránh rỗ mặt hoặc phân tầng bê tông.

• Bảo dưỡng bê tông: Che chắn, tưới nước giữ ẩm thường xuyên, đặc biệt trong 3–7 ngày đầu để đạt cường độ nén tốt.

Sau khi tháo coppha, tiến hành kiểm tra, chỉnh sửa các sai số kỹ thuật và dọn dẹp khu vực sàn chuẩn bị cho giai đoạn xây tường.

2.4. Xây tường gạch và lắp đặt hệ thống kỹ thuật

Đây là giai đoạn định hình không gian sử dụng bên trong ngôi nhà.

Các công việc chính gồm:

• Xây tường bao, tường ngăn phòng bằng gạch tuynel hoặc gạch không nung, đảm bảo độ phẳng và mạch vữa đều.

• Chừa sẵn các vị trí cửa đi, cửa sổ, lỗ thông gió, lỗ kỹ thuật theo bản vẽ kiến trúc.

• Thi công hệ thống điện, nước âm tường:

  • Đi dây điện âm tường bằng ống gen cứng hoặc mềm, đúng quy cách, có hộp nối riêng.

  • Lắp đặt đường ống cấp thoát nước, kiểm tra áp lực và độ kín trước khi trát tường.

• Xây tường bao quanh cầu thang, khu vệ sinh, giếng trời nếu có.

Khi hoàn thành, tường sẽ được nghiệm thu độ phẳng, độ đứng và liên kết với các cấu kiện bê tông trước khi bước sang phần mái.

2.5. Thi công cầu thang 

Giai đoạn này hoàn thiện phần kết cấu chính, tạo nên hình khối tổng thể của ngôi nhà.

• Gia công, lắp đặt cốt thép cầu thang, đảm bảo liên kết chắc với sàn và dầm.

• Đổ bê tông bản thang, chiếu nghỉ, cổ bậc đúng thiết kế.

• Bảo dưỡng bê tông, tháo coppha khi đạt đủ thời gian quy định.

2.6. Thi công mái nhà:

• Lắp đặt coppha và cốt thép mái, kiểm tra cao độ và độ dốc thoát nước.

• Đổ bê tông mái: Thực hiện liên tục, đảm bảo độ dày và độ phẳng bề mặt.

• Bảo dưỡng và xử lý chống thấm mái: Sử dụng các vật liệu chống thấm chuyên dụng, phủ lớp bảo vệ để tăng độ bền, tránh rò rỉ nước về sau.

Tùy loại mái (mái bằng, mái nghiêng, mái tôn hoặc mái ngói), nhà thầu sẽ có phương án thi công khác nhau nhằm đảm bảo tính thẩm mỹ, độ bền và khả năng chống nóng – chống thấm cho toàn bộ công trình.

3. Chi tiết vật tư và nhân công trong xây nhà phần thô

1. Nhân công

• Bao gồm: nhân công xây dựng (thợ nề, thợ điện nước), giám sát công trình, đội vận chuyển vật tư…

• Đội ngũ chuyên nghiệp có thể giúp đẩy nhanh tiến độ, giảm hao hụt vật tư

2. Vật tư phần thô

• Thép xây dựng: Việt Nhật, Pomina…

• Xi măng: Holcim, Hà Tiên, Thăng Long

• Gạch xây: gạch ống (gạch 4 lỗ), gạch đặc, gạch không nung

• Cát: cát bê tông, cát xây

• Đá: đá 1×2, đá 4×6

• Ống nước: Bình Minh, Tiền Phong

• Dây điện: Cadivi, Trần Phú

Vật tư phải đảm bảo chất lượng, có thương hiệu rõ ràng để tránh rủi ro về lâu dài.

4. Giá xây nhà phần thô tại TP.HCM (2025)

Tính đến năm 2025, mặt bằng giá xây dựng phần thô ở TP.HCM dao động từ:

• 3.300.000 – 3.800.000 VNĐ/m² (áp dụng cho nhà phố tiêu chuẩn, diện tích từ 50m² trở lên)

• Đơn giá có thể thay đổi tùy vào: vị trí, loại móng, độ phức tạp công trình, địa chất, thời điểm thi công.

Bảng giá chi tiết tham khảo:

5. Hợp đồng xây dựng phần thô

Một bản hợp đồng thi công phần thô chuyên nghiệp cần rõ ràng các điều khoản:

• Hạng mục thi công, vật tư sử dụng

• Tiến độ công trình và thời gian bàn giao

• Phương thức thanh toán (thường chia theo từng đợt)

• Trách nhiệm bảo hành, bảo trì kết cấu

• Phạt chậm tiến độ, vi phạm hợp đồng

Nên có luật sư hoặc người am hiểu pháp lý kiểm tra hợp đồng trước khi ký kết.

6. Những lưu ý quan trọng khi xây phần thô

1. Khảo sát kỹ hiện trạng đất trước khi thiết kế móng

2. Chọn nhà thầu có kinh nghiệm, được đánh giá tốt

3. Không ham rẻ quá mức, tránh “tiền mất tật mang”

4. Thường xuyên giám sát tiến độ và kiểm tra chất lượng vật tư

5. Chú ý chống thấm kỹ khu vực nhà vệ sinh, ban công, mái

6. Đảm bảo an toàn lao động trong thi công

7. So sánh 2 hình thức: Khoán gọn phần thô & khoán nhân công